IRライブラリー | IR情報 | 積水ハウス・リート投資法人 term

第

6

期

資産運用報告

（2017年5月1日〜2017年10月31日）

決算ハイライト

1口当たり分配金について

決算・分配状況

1口当たり確定分配金

2017年10月期（第6期）

2,710

円

決算年月 _{（第5期）}2017年4月期_{【実績】 （第6期）}2017年10月期_{【実績】 （第7期）}2018年4月期_{【予想】 （第8期）}2018年10月期_【予想】

営業収益（百万円）

_4,144

_4,580

_4,646

_4,655

営業利益（百万円）

2,704

2,987

2,992

2,968

経常利益（百万円）

2,381

2,626

2,617

2,597

当期純利益（百万円）

_2,380

_2,625

_2,616

_2,596

1口当たり分配金（円）

2,663

2,710

2,700

2,680

営業収益・当期純利益

1口当たり分配金

C O N T E N T S

Ⅰ 投資法人の概要 … 2

Ⅱ 資産運用報告 ……14

Ⅲ 貸借対照表 ………30

Ⅳ 損益計算書 ………32

Ⅴ 投資主資本等変動計算書 …33

Ⅵ 注記表 ………34

Ⅶ 金銭の分配に係る計算書 …43

Ⅷ 監査報告書 ………44

Ⅸ キャッシュ・フロー計算書（参考情報） …45

投資主インフォメーション………47

　平素は、積水ハウス・リート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人は、2014年12月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場して以降、 着実に実績を積み上げ、この度、第6期（2017年10月期）の決算を無事迎えることができました。これもひ とえに投資主の皆様のご支援の賜物と心より感謝申し上げます。

　ここに本投資法人の第6期の運用状況と決算につきまして、ご報告申し上げます。

　当期の業績は、営業収益4,580百万円、営業利益2,987百万円、経常利益2,626百万円、当期純利益 2,625百万円を計上し、投資口1口当たりの分配金は2,710円となりました。

　当期において本投資法人は、2017年5月に上場後3度目となる公募増資を実施し、これによる調達資金 等により2物件（追加取得）212億円を取得しました。これにより資産規模は第5期末の1,795億円から 2,007億円へと拡大し、新規上場後約2年6か月で当面の目標としていた資産規模2,000億円を達成しま した。また、本投資法人初となるホテルアセットを組み入れ、ポートフォリオのアセットタイプが拡充しま した。

　一方、財務面においては、2017年5月に物件取得資金として新規に借り入れた短期借入金76億円を、 投資法人債の発行及び長期借入金による調達資金等により期限前返済を実施し、第7期に入った2017 年11月には、返済期限を迎えた変動金利の長期借入金140億円を同額で固定金利の長期借入金（金利ス ワップにより金利を固定化した変動金利の長期借入金を含みます。）によって借換えを実施することで、 返済期限の長期化及び分散化を図るとともに金利の固定化を実現しました。

　本投資法人は、今後も引き続き商業用不動産の優良な開発 実績を有する積水ハウス株式会社のスポンサーサポートを最 大限活用することで、安定した収益の確保と着実な運用資産 の成長を実現し、投資主価値の最大化を目指してまいります。 　投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援、 ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

投資主の皆様へ

積水ハウス・リート投資法人　執行役員 積水ハウス投資顧問株式会社　代表取締役社長

井上　順一

2017年4月期 （第5期）

4,144

4,580 4,646

2,625 2,616 4,655

2,596

2,380

実績

2017年10月期 （第6期）

実績

2018年4月期

（第7期） 2018年10月期（第8期）

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0 （百万円）

2017年4月期 （第5期）

2,663 2,710 2,700 2,680

実績

2017年10月期 （第6期）

実績

2018年4月期

（第7期） 2018年10月期（第8期）

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0 （円）

Ⅰ 投資法人の概要

本投資法人の特徴

本投資法人の戦略

ガーデンシティ

品川御殿山 御殿山SＨビル ガーデンシティ本町南 ガーデンシティ本町

本投資法人は、積水ハウス株式会社（積水ハウス）をスポンサーとし、オフィスビルを中心とした商業用不 動産へ投資を行うJ-REITです。

ポートフォリオ・クオリティ

ポートフォリオの概況

格付の状況

エリア比率

東京圏

55.3

％　

大阪圏

41.5

％ 　

名古屋圏

3.2

％ 　

平均築年数

6.8

年　

PML値

2.1

％ 　

オフィスビル

91.4

％ 　

ホテル

8.6

％ 　

資産規模

保有物件数

6

物件

取得価格合計

2,007

億円

財務基盤

総資産LTV

40.7

％　

長期負債比率

100.0

_％

固定金利比率

93.0

_％

JCR

AA－

（安定的）

HK淀屋橋

ガーデンアベニュー ガーデンアベニュー広小路

（2017年10月31日現在）

稼働率

100.0

％　

鑑定評価額合計

2,330

億円

含み益

350

億円

用途比率

（注） 2017年11月30日現在の情報を記載しています。

保有資産

■

保有資産の6物件は

東京・大阪・名古屋の中心部

の戦略的立地に所在

■

いずれも

積水ハウスが開発した築浅・高品質

の商業用不動産を取得

■

免震装置などが導入された高い耐震性能を備えた物件を保有し、

地震リスクを低減

■

外部成長のための物件取得に向けた

パイプライン・サポート契約

を活用

■

物件の特性に応じて、

賃料固定型又はパススルー型マスターリース、ダイレクト

リース等

の賃貸借契約形態を選択

■

積水ハウスに不動産管理運営を委託し、

テナント誘致に関する情報網等

を活用

■

総資産LTV

（総資産額に対する有利子負債額の比率）は

40％～50％

の水準で保守

的に運営

■

金利変動リスク及びリファイナンスリスクの低減を図るため、

返済期限の長期化及

び分散化並びに金利の固定化

を推進

■

株式会社日本格付研究所（JCR）より

長期発行体格付AA−

（安定的）を取得

「戦略的立地」と「高品質」を柱とした商業用不動産への投資

積水ハウスによる多様なサポートを最大限に活用

安定的かつ健全な財務運営

投資戦略

成長戦略

財務戦略

本投資法人は、3つの戦略を通じて、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指します。

1

2

2015年 4月期末 （第1期末）

2016年 4月期末 （第3期末）

2016年 10月期末 （第4期末） 2015年

10月期末 （第2期末）

2017年 4月期末 （第5期末）

2017年 10月期末 （第6期末）

2,000

取得価格合計 1,000億円 1,500

1,143億円

212億円

1,7 5億円 266億円

1,52 億円 386億円

2 007

3物件 266億円

第3回公募増資 2物件 212億円

GC品川御殿山

（第2回取得部分） 本町GC

ＨＫ淀屋橋GA

広小路GA 第1回公募増資

1物件 386億円

本町GC

追加取得

GC品川御殿山

（第3回取得部分）

追加取得 ホテル部分

オフィスビル部分 上場時

3物件 1,143億円

GC品川御殿山

（第1回取得部分）

御殿山SHビル

本町南GC

（注）「ガーデンシティ」は「GC」と、「ガーデンアベニュー」は「GA」と、それぞれ略記しています。

（注）CS（Customer Satisfaction：顧客満足）、ES（Employee Satisfaction：従業員満足）、SS（Shareholder Satisfaction：株主満足）

資産規模の推移

CSR・環境活動への取組み

積水ハウスのESGへの取組み

上場後約2年6か月で資産規模2,000億円に到達

ポートフォリオ6物件中5物件でDBJ Green Building認証の上位ランクを取得

積水ハウスの理念と価値創造の歩み

持続的成長を目指したESGへの取組み

GRESBリアルエステイト評価における「Green Star」の取得

加取得しました。これにより新規上場後約2年6か月で、ポート フォリオの資産規模は、6物件2,007億円に到達し、新規上場以 来、着実に資産規模を拡大し、1口当たり分配金の増加及び1口 当たりNAVの向上が実現できました。取得した2物件のうち1 物件は本投資法人として初となるホテルアセットであり、ポー トフォリオのアセットタイプを拡充することができました。

第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末

１口当たり分配金（円） 1,603 2,458 2,477 2,596 2,663 2,710 １口当たりNAV（円） 115,610 125,531 133,030 138,885 142,888 149,859

ガーデンシティ品川御殿山

2017年実施のGRESBリアルエステイト評価において、環境配慮やサ ステナビリティに関する取組みについて「マネジメントと方針」及び「実 行と計測」ともに高い評価を受けた参加者に与えられる「Green Star」 を取得し、GRESBレーティングにおいては「3 Stars」を取得しました。 今後もサステナビリティ・ポリシーに基づき、環境負荷軽減策をはじめと するサステナビリティに関する取組みをより一層推進してまいります。

積水ハウスは企業理念を礎に、2005年には「持続可能性」を経営の基軸に据え、「環境」「経済」「社会」「住ま い手」という「4つの価値」によるバランスのとれた経営を目指すことを宣言しました。

評価ランク（最上位）

★★★★★ 評価ランク★★★★

E

nvironment

S

ocial

G

overnance

環境経営

社会性向上

ガバナンス

⃝地球温暖化防止 ⃝生態系保全 ⃝資源循環

⃝CS、ES、SSの向上（注） ⃝ダイバーシティ、人権 ⃝わくわくドキドキ、 　心躍る職場づくり ⃝社会貢献活動

⃝リスクマネジメント ⃝企業倫理の確立

本町南ガーデンシティ

本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー

広小路ガーデンアベニュー

積水ハウスによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略

外部成長戦略：積水ハウスによるパイプラインサポート

▪積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与 ▪第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供

▪ウェアハウジング機能の提供 ▪保有資産の再開発サポート

内部成長戦略：積水ハウスによるスポンサーサポート

▪積水ハウスの持つ付加価値の高い不動産の運営管理に関するノウハウやサービスの提供

▪ 一定以上の築年数が経過している物件の取得に際しては、取得後におけるリニューアル・バリュー アップ等の戦略等について協働

▪物件の特性に応じた形態によるマスターリース契約の締結等に向けた検討・協議

投資戦略

賃貸借契約形態別ポートフォリオの状況（賃貸面積ベース）

（注）

・物件の質を重視したプライム・プロパティへの厳選投資 ・スポンサーからの取得を柱とする継続的な外部成長の推進

・スポンサー以外の第三者からの物件取得については厳選投資の姿勢で検討

・ 当面の外部成長の中心はオフィスビルとし、ホテル・商業施設はポートフォリオの幅を拡げる観点で 取得検討

上場時からこれまでに取得した6物件は全て積水ハウスが開発した物件です。

対象物件名称 所在地 対象用途 未取得床面積比率（注）

ガーデンシティ品川御殿山 東京都品川区 オフィスビル 19.0% 本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市 オフィスビル 43.6%

（注） 「未取得床面積比率」とは、建物全体の専有面積に占める、取得に関わる優先交渉権を有する未取得床面積の割合をいい、小数第2位を四捨五 入して記載しています。「未取得床面積」とは、「ガーデンシティ品川御殿山」及び「本町南ガーデンシティ」において本投資法人が取得に関わる 優先交渉権を有する専有面積をいいます。

（注） 2017年10月31日現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合に は、かかるマスターリース契約書）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契約の契約形態毎の賃貸面積の割合を、それぞれ小数 第2位を四捨五入して記載しています。当該各賃貸借契約の契約形態毎の賃貸面積の割合を「賃貸借形態比率」といいます。

梅田スカイビル （新梅田シティ）（大阪府）

1993年3月竣工

（出所）積水ハウス株式会社

赤坂ガーデンシティ （東京都） 2006年1月竣工

大手門タワー・ＪＸビル （東京都） 2015年11月竣工 グランフロント大阪

（大阪府） 2013年4月竣工

1994年第14回大阪まちなみ賞

大阪府知事賞 CASBEE大阪 OF THE YEAR 2013

特徴1

（注）_{は、積水ハウスによる賃料固定型マスターリースを}

採用しています。マーケット環境及び入居状況によらず積水ハウスから決まった賃料を受け取るこ とができるため、賃料収入は長期的に安定しています。

特徴2

特徴3

「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」と「広小路ガーデンアベニュー」は、積水ハウスによるパススルー 型マスターリースを採用しています。積水ハウスと入居テナントの賃貸借契約賃料と同額の賃料を 本投資法人が受け取れるため、稼働率の上昇や賃料が増額改定された場合、賃料収入のアップサイド を享受できます。

74.1% 17.9% 8.0%

定 確

賃料固定型マスターリース ダイレクトリース パススルー型 マスターリース

パイプラインサポートを活用した取得実績

ポートフォリオにおける本投資法人の特徴

積水ハウスの都市再開発事業の実績例

返済期限の分散状況

固定金利　 変動金利　 投資法人債

2017年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年

200

150

100

50

0 （億円）

2018年

100 100 30 123.4 31.5 20 170 70 40.5 140 18.6

2017年4月期末

（第5期末） （2017年11月30日現在）リファイナンス後 有利子負債総額 773億円 844億円 総資産LTV 40.8％　 40.7％（注1）

固定金利比率 76.6％　 93.0％　 長期負債比率 100.0％　 100.0％　

平均調達金利（注2） _{0.75％　 0.73％}

平均残存年数（注3） _{4.2年　 4.5年}

（注1） 第6期末（2017年10月期末）現在の情報を記載しています。

（注2） 「平均調達金利」は、有利子負債額による加重平均利率（年率）を示したものです。また、金利スワップ取引を行った有利子負債の利率につい ては、金利スワップの効果を勘案した利率を使用しています。

（注3） 「平均残存年数」は、各時点における返済日までの期間を有利子負債額で加重平均して算出しています。 （注4）一部金利スワップ取引を行い、変動金利による借入金の金利を固定化しています。

財務の状況

安定的かつ健全な財務運営

ポートフォリオマップ

番号 物件名称 取得価格（億円） 投資 比率 （%）

不動産鑑定 評価額 （億円）

賃貸可能 面積 （㎡）

稼働率

（%） 築年数（年） 所在地 PML値（%）

J-1 ガーデンシティ_{品川御殿山}

第1回及び第2回取得部分 556 27.7 — 29,235.95

100.0 6.7 東京都_品川区 0.5 第3回取得部分 40 2.0 — 2,000.39

小計 596 29.7 710 31,236.34

J-2 御殿山ＳＨビル 515 25.7 585 19,999.97 100.0 6.7 東京都_品川区 1.9

J-3 本町南ガーデンシティ 231 11.5 286 16,699.46 100.0 6.7 大阪府_大阪市 4.5

J-4 本町_{ガーデンシティ}

オフィスビル部分 386 19.2 446 17,006.94

100.0 7.5 大阪府_大阪市 4.2 ホテル部分 172 8.6 177 18,092.98

小計 558 27.8 623 35,099.92

J-5 ＨＫ淀屋橋_{ガーデンアベニュー} 44 2.2 55.7 4,554.52 100.0 2.3 大阪府_大阪市 7.5

J-6 広小路ガーデンアベニュー 63.5 3.2 71.1 4,442.75 100.0 6.6 愛知県_名古屋市 2.7 合計／平均 2,007.5 100.0 2,330.8 112,032.96 100.0 6.8 2.1

大阪圏　本町～淀屋橋エリア 東京圏　品川御殿山エリア

名古屋圏　名古屋名駅エリア

中央大通

線 本 屋 古 名 鉄 名

名古屋市営地下鉄桜通線

名古屋市営地下鉄東山線

線 本 道 海 東

線 本 道 海 東

線 幹 新 道 海 東

国際センター駅 屋

古 名

駅 駅 屋 古 名

広小路通 通

駅

名 _桜通

錦通

速 高 屋 古 名

線 状 環 心 都

中村区

200 J-4 J-3 J-5 J-1 J-6 J-2

ポートフォリオ一覧

ポートフォリオの概要

残高 比率 三菱東京UFJ銀行 191.0億円 22.6% 三井住友銀行 170.3億円 20.2% みずほ銀行 101.5億円 12.0% 三井住友信託銀行 94.6億円 11.2% りそな銀行 60.0億円 7.1% 三菱UFJ信託銀行 50.0億円 5.9% 日本政策投資銀行 42.4億円 5.0% 農林中央金庫 42.3億円 5.0% みずほ信託銀行 41.9億円 5.0% 投資法人債 50.0億円 5.9%

第6期及び第7期のリファイナンス実績

有利子負債の状況

短期借入金 （変動金利）

金額 71億円

調達年数 1.0年

平均調達金利（注2） 1か月 TIBOR

＋0.18％

第6期（2017年7月・8月）

投資法人債 _{（変動金利）}長期借入金 _{（固定金利）}長期借入金

30億円 18.6億円 22.4億円 5.0年 4.0年 6.3年 0.24％ 1か月 TIBOR_＋0.20％ 0.42％

長期借入金 （変動金利）

金額 140億円

調達年数 3.0年

平均調達金利（注2） 1か月 TIBOR

＋0.25％

長期借入金

（固定金利）（注4） _{（固定金利）}長期借入金（注4）

70億円 70億円 4.6年 5.5年 0.35％ 0.41％

第7期（2017年11月）

ポートフォリオの紹介

東 京 圏 大 阪 圏

J-1

ガーデンシティ品川御殿山

オフィスビル

J-3

本町南ガーデンシティ

オフィスビル

J-2

御殿山ＳＨビル

オフィスビル

J-4

本町ガーデンシティ

オフィスビル

ホテル

緑豊かな由緒ある街並みに調和する環境配慮型の邸宅のようなオフィスビル 大阪市のメインストリートである御堂筋沿いに立地し、周辺のランドマーク的要素が認められるオフィスビル

高台に位置し免震設備を有する事業継続性の高いオフィスビル 御堂筋沿いで都市再生特別地区の適用により従来の高さ規制を超え、ランドマーク性が認められる複合施設 所在地（住居表示） 東京都品川区北品川六丁目7番29号

取得価格 596億円

構造／階数 RC造／地下1階・地上9階

延床面積 62,975.42㎡

賃貸可能面積 31,236.34㎡

所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目6番1号

取得価格 231億円

構造／階数 S造・SRC造／地下2階・地上25階

延床面積 46,010.88㎡

賃貸可能面積 16,699.46㎡

所在地（住居表示） 東京都品川区北品川六丁目5番17号

取得価格 515億円

構造／階数 S造・SRC造／地下1階・地上7階

延床面積 19,812.85㎡

賃貸可能面積 19,999.97㎡

所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区本町三丁目6番4号

取得価格 558億円

構造／階数 S造・SRC造／地下2階・地上27階

延床面積 49,163.16㎡

大 阪 圏

名古屋圏

J-5

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー

オフィスビル

J-6

広小路ガーデンアベニュー

オフィスビル

鉄の力強さと自然石の優しさを織り込んだ快適・安心なオフィスビル

名古屋の核となる「名古屋名駅」エリアに所在し、自然素材を用いた気品ある外観のオフィスビル

所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目3番9号

取得価格 44億円

構造／階数 S造・SRC造・RC造／地下2階・地上13階

延床面積 16,953.28㎡

賃貸可能面積 4,554.52㎡

所在地（住居表示） 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番16号

取得価格 63.5億円

構造／階数 S造・SRC造／地下1階・地上12階

延床面積 7,017.98㎡

賃貸可能面積 4,442.75㎡

ポートフォリオの紹介

本投資法人／資産運用会社の概要

本投資法人の概要

資産運用会社の概要

商 号 積水ハウス投資顧問株式会社

株 主 積水ハウス株式会社（100%）

資 本 金 400百万円

住 所 東京都港区元赤坂一丁目6番6号

代表取締役社長 井上 順一

〈運用体制〉

株主総会

不動産投資部 不動産運用部 IR財務部 総務経理部 不動産投資運用本部 管理本部

経営企画室 コンプライアンス・オフィサー 代表取締役社長

投資委員会 コンプライアンス委員会 取締役会

監査役

❶ 資産運用委託契約

❹ 一般事務委託契約

❷ 資産保管業務委託契約

❺ 財務代理契約

❸ 事務委託契約（投資口事務受託契約）

❻ パイプライン・サポート契約/スポンサー・サポート契約等

本投資法人

投資主総会

役員会

執行役員 ： 井上 順一 監督役員 ： 野村 滋 監督役員 ： 大宮 立

資産保管会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

資産運用会社

積水ハウス投資顧問 株式会社

資産運用会社の

親会社／スポンサー

積水ハウス株式会社

投資主名簿等管理人

みずほ信託銀行株式会社

機関運営事務等受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

投資法人債に関する

一般事務受託者

会計監査人

新日本有限責任監査法人

❷

❶

❸

❹

❺

❻

1. 投資法人の運用状況等の推移

期　別 自 2015年 5月 1日第2期 至 2015年10月31日

第3期 自 2015年11月 1日 至 2016年 4月30日

第4期 自 2016年 5月 1日 至 2016年10月31日

第5期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日

第6期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日 営業収益 百万円 3,379 3,467 4,059 4,144 4,580

（うち不動産賃貸事業収益） 百万円 （3,379） （3,467） （4,059） （4,144） （4,580） 営業費用 百万円 1,089 1,188 1,394 1,440 1,592

（うち不動産賃貸事業費用） 百万円 （790） （860） （1,021） （1,053） （1,178） 営業利益 百万円 2,290 2,278 2,664 2,704 2,987 経常利益 百万円 1,952 1,967 2,321 2,381 2,626 当期純利益 （a） 百万円 1,951 1,966 2,320 2,380 2,625 総資産額 （b） 百万円 165,999 166,303 189,257 189,627 207,142 （対前期比） ％ （28.2） （0.2） （13.8） （0.2） （9.2） 純資産額 （c） 百万円 89,695 89,710 102,361 102,421 112,815

（対前期比） ％ （31.7） （0.0） （14.1） （0.1） （10.1） 有利子負債総額 （d） 百万円 68,100 68,100 77,300 77,300 84,400 出資総額 百万円 87,743 87,743 100,040 100,040 110,189 発行済投資口の総口数 （e） 口 794,000 794,000 894,000 894,000 969,000 1口当たり純資産額 （c）/（e） 円 112,966 112,985 114,498 114,565 116,424 分配金総額 （f） 百万円 1,951 1,966 2,320 2,380 2,625 1口当たり分配金 （f）/（e） 円 2,458 2,477 2,596 2,663 2,710 （うち1口当たり利益分配金） 円 （2,458） （2,477） （2,596） （2,663） （2,710） （うち1口当たり利益超過分配金） 円 （－） （－） （－） （－） （－） 総資産経常利益率（注4） ％ 1.3 1.2 1.3 1.3 1.3

（年換算値） ％ 2.6 2.4 2.6 2.5 2.6 自己資本利益率（注4） ％ 2.5 2.2 2.4 2.3 2.4

（年換算値） ％ 4.9 4.4 4.8 4.7 4.8 期末自己資本比率（注4） （c）/（b） ％ 54.0 53.9 54.1 54.0 54.5

（対前期増減） ％ （1.4） （△0.1） （0.1） （△0.1） （0.5） 配当性向（注4） （f）/（a） ％ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

【その他参考情報】

当期運用日数 日 184 182 184 181 184

期末投資物件数 件 4 4 6 6 6

期末稼働率 ％ 100.0 100.0 99.9 100.0 100.0 当期減価償却費 百万円 560 560 647 649 730

当期資本的支出額 百万円 3 5 7 80 12

賃貸NOI（Net Operating Income）（注4）百万円 3,149 3,166 3,686 3,740 4,132

FFO（Funds from Operation）（注4）百万円 2,512 2,527 2,969 3,031 3,356

1口当たりFFO（注4） 円 3,164 3,183 3,321 3,390 3,463

期末総資産有利子負債比率（LTV）（注4） （d）/（b） ％ 41.0 40.9 40.8 40.8 40.7 （注1） 積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日まで

の各6か月間です。

（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。

（注3）特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。 （注4）以下の算定式により算出しています。

総資産経常利益率 経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100 自己資本利益率 当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

期末自己資本比率 期末純資産額÷期末総資産額×100

配当性向 分配金総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100

賃貸NOI（Net Operating Income） 不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。） FFO（Funds from Operation） 当期純利益＋当期減価償却費－不動産等売却損益

1口当たりFFO FFO÷発行済投資口の総口数（円未満を切り捨てています。） 期末総資産有利子負債比率（LTV） 有利子負債総額÷総資産額×100

2. 当期の資産の運用の経過

（1） 投資法人の主な推移

　本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーの一つであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有す る積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をスポンサーとして、2014年9月8日に設立され、2014年 12月3日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コー ド：3309）しました。

　本投資法人は、主として商業用不動産（注1）に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成 長を目指して資産の運用を行うことを方針としており、特に、戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産をプ ライム・プロパティと呼称し、投資対象の中核と位置付けています。

　上記方針に基づき、本投資法人は上場日である2014年12月3日に3物件（取得価格（注2）の合計114,300百万円） を取得して実質的な運用を開始、2015年5月19日に1物件（取得価格38,600百万円）を取得、2016年5月24日に3物 件（取得価格の合計26,650百万円、うち1物件は取得済物件の追加取得）を取得、更に、2017年5月24日に2物件（取 得価格の合計21,200百万円、2物件ともに取得済物件の追加取得）を取得し、2017年10月31日現在（以下「当期末現 在」といいます。）、本投資法人が保有する資産は6物件（取得価格の合計200,750百万円）となっています。

（注1） ｢商業用不動産」とは、主たる用途がオフィスビル、商業施設及びホテル等の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。住居には学 生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅を含みます。以下同じです。

（注2） ｢取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円 未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。

（2） 運用環境と運用実績

運用環境

　当期における日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費が緩やかに持ち直しを示す中、企業収益の改善が 継続し、緩やかな回復基調が続きました。

　不動産売買市場においては、依然として物件取得競争が過熱感を帯びているものの、低水準に推移する空室率、資金 調達について大きな環境変化がないこと等を背景に投資家の物件取得意欲は高い中、優良な物件は品薄状態であり、 期待利回りが低位で推移している状況にあります。

　また、オフィス賃貸市場においては、堅調な需要を背景に、東京都心部に加え、地方主要都市においても空室率は緩 やかに低下しています。

　一方、商業施設を取り巻く環境については、日本銀行の「経済・物価情勢の展望（2017年10月）」によると、百貨店売 上高は持ち直しており、全国スーパー売上高は緩やかな増加傾向にあり、コンビニエンスストア売上高も増加基調が 続いているなど、個人消費は底堅さを増しています。そうした動向を受け、出店需要は堅調に推移し、賃料も全国的に 横ばいを維持しています。

　ホテルについては、2017年7月から9月の訪日外国人旅行者数は約744万人で前年同期比18.8％の増加となるな ど依然増加しており、主要都市の7月から9月の客室稼働率は全国平均で昨年を上回る高水準で推移するなど、好調を 維持しています。

運用実績

　本投資法人は、2017年5月24日に「ガーデンシティ品川御殿山（第3回取得部分）」（東京都品川区、取得価格4,000 百万円）及び「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」（大阪府大阪市中央区、取得価格17,200百万円）の不動産を信託財 産とする不動産信託受益権を取得しました。その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は6物件であ り、取得価格の合計は200,750百万円、総賃貸可能面積は112,032.96㎡です。また、6物件のうち5物件は積水ハウ スを賃借人とするマスターリース契約が、1物件は1テナントを賃借人とする長期賃貸借契約が、それぞれ締結されて おり、当期末現在の稼働率は100.0％です。

（3） 資金調達の概要

a. 新投資口の発行について

　本投資法人は、当期において、2017年5月24日に公募による新投資口の発行（71,400口）及び2017年6月12日に 第三者割当による新投資口の発行（3,600口）を実施し、これにより、当期末現在の出資総額は110,189百万円、発行 済投資口の総口数は969,000口となっています。

b. 資金の借入れ及び投資法人債の発行について

　本投資法人は、不動産信託受益権（2物件）の取得に際し、取得資金及び関連費用に充当するため、2017年5月24日 付で総額7,600百万円の短期借入金を調達しました。この短期借入金のうち3,500百万円については、2017年6月 12日に実施した第三者割当による新投資口発行による調達資金及び手元資金並びに2017年7月13日付で発行した 本投資法人として第2回目となる総額3,000百万円の投資法人債による調達資金及び手元資金により、2017年6月 15日及び2017年7月14日付でそれぞれ一部期限前返済を実施しました。上記期限前返済を除いた短期借入金

資産運用の概況

4,100百万円については、2017年8月31日付で長期借入金への借換えを実施し、返済期日の分散化及び長期化並び に金利の一部固定化を図りました。

　その結果、当期末現在において有利子負債残高は84,400百万円、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合（以 下「総資産LTV」といいます。）は40.7％となりました。

c. 格付について

　本投資法人の、当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。 信用格付業者 格付の状況 株式会社日本格付研究所

（JCR） 長期発行体格付AA－（安定的） 株式会社日本格付研究所

（JCR） 債券格付AA－

（4） 業績及び分配金の概要

　当期の実績は、営業収益4,580百万円（前期比10.5％増）、営業利益2,987百万円（前期比10.5％増）、経常利益 2,626百万円（前期比10.3％増）となり、当期純利益は2,625百万円（前期比10.3％増）となりました。また分配金につ いては、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の 適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数 分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は2,710円（前期比1.8％ 増）となりました。

3. 増資等の状況

　本投資法人設立以降、当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

年月日 摘　要 出資総額（百万円） 発行済投資口の総口数（口） 備考 増加額 残　高 増加口数 残　高

2014年 9月 8日 私募設立 200 200 2,000 2,000 （注1）

2014年12月 2日 公募増資 63,690 63,890 600,000 602,000 （注2）

2014年12月24日 第三者割当増資 3,184 67,074 30,000 632,000 （注3）

2015年 5月19日 公募増資 19,673 86,748 154,200 786,200 （注4）

2015年 6月12日 第三者割当増資 995 87,743 7,800 794,000 （注5）

2016年 5月24日 公募増資 11,706 99,450 95,200 889,200 （注6）

2016年 6月21日 第三者割当増資 590 100,040 4,800 894,000 （注7）

2017年 5月24日 公募増資 9,661 109,702 71,400 965,400 （注8）

2017年 6月12日 第三者割当増資 487 110,189 3,600 969,000 （注9） （注1）2014年9月8日に1口当たり発行価格100,000円で本投資法人を設立しました。

（注2）1口当たり発行価格110,000円（発行価額106,150円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注3） 1口当たり発行価額106,150円にて、借入金の一部の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。なお、当該新投資口発行に

かかる手取金のうち一部を借入金の返済資金の一部に充当し、残余を新規物件の取得資金の一部に充当しました。

（注4）1口当たり発行価格131,917円（発行価額127,587円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注5） 1口当たり発行価額127,587円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割

当により新投資口を発行しました。

（注6）1口当たり発行価格127,140円（発行価額122,967円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注7） 1口当たり発行価額122,967円にて、将来の借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第

三者割当により新投資口を発行しました。

（注8）1口当たり発行価格139,912円（発行価額135,320円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注9） 1口当たり発行価額135,320円にて、新規物件の取得に伴う短期借入金の一部の返済資金に充当することを目的として、第三者割当により新投

資口を発行しました。

【投資証券の取引所価格の推移】

　本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値） は以下のとおりです。

期　別 自 2015年 5月 1日第2期 至 2015年10月31日

第3期 自 2015年11月 1日 至 2016年 4月30日

第4期 自 2016年 5月 1日 至 2016年10月31日

第5期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日

第6期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日 最　高（円） 142,500 133,500 157,900 153,900 146,400 最　低（円） 111,400 116,700 125,800 138,000 125,900

4. 分配金等の実績

　当期（第6期）の分配金は、1口当たり2,710円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除 する法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用を企図しており、当期未処分利益の概ね全額を分配する こととしています。

期　別 自 2015年 5月 1日第2期 至 2015年10月31日

第3期 自 2015年11月 1日 至 2016年 4月30日

第4期 自 2016年 5月 1日 至 2016年10月31日

第5期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日

第6期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日 当期未処分利益総額 （千円） 1,951,805 1,967,034 2,321,003 2,381,018 2,626,016 利益留保額 （千円） 153 296 179 296 26 金銭の分配金総額 （千円） 1,951,652 1,966,738 2,320,824 2,380,722 2,625,990 （1口当たり分配金） （円） （2,458） （2,477） （2,596） （2,663） （2,710）

うち利益分配金総額 （千円） 1,951,652 1,966,738 2,320,824 2,380,722 2,625,990 （1口当たり利益分配金） （円） （2,458） （2,477） （2,596） （2,663） （2,710）

うち出資払戻総額 （千円） － － － － －

（1口当たり出資払戻額） （円） （－） （－） （－） （－） （－） 出資払戻総額のうち一時差異等

調整引当額からの分配金総額 （千円） － － － － － （1口当たり出資払戻額のうち1口当たり

一時差異等調整引当額分配金） （円） （－） （－） （－） （－） （－） 出資払戻総額のうち税法上の

出資等減少分配からの分配金総額 （千円） － － － － － （1口当たり出資払戻額のうち税法上の

出資等減少分配からの分配金） （円） （－） （－） （－） （－） （－）

5. 今後の運用方針

（1） 想定される将来動向

　今後の日本経済においては、内閣府の「月例経済報告（平成29年11月）」によると、雇用・所得環境の改善が続く中で、 各種政策の効果もあって、緩やかに回復していくことが期待されます。

　一方で、米国の政策運営や北朝鮮問題等の海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があ ると考えられます。

　オフィス賃貸市場については、今後の東京エリアの大量供給の影響に留意する必要はあるものの、引き続き堅調な 企業業績を背景に地方都市を含め、底堅い需要が継続するものと思われます。

　不動産売買市場に関しては、国内外の金融市場においてリスク回避的な動きが強まるなどの環境変化がない場合に は、期待利回りが低位で推移する状況は当面続いていくものと考えられます。

　ホテルについては、訪日外国人旅行者数の増加と堅調な日本人需要に支えられ、高い稼働率水準が続くと考えられ ます。

（2） 今後の運用方針及び対処すべき課題

　本投資法人は、次期以降も引き続き、主な投資対象と位置付ける商業用不動産の中でも、戦略的立地に所在する、又 は高品質な商業用不動産であるプライム・プロパティを投資対象の中核とし、これまでに商業用不動産を開発し、運営 してきた豊富な実績を有する積水ハウスの不動産開発力及び運営力等をスポンサーサポートを通じて最大限に活用 する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値 を最大化することを目指します。また、一方で積水ハウス投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）独自 の取り組みによる投資機会も探索することで、ポートフォリオの分散の進展に努めていきます。

　主たる投資対象地域は、積水ハウスの開発実績に基づき知見のある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中 核とする三大都市圏（注）とする方針です。

　本投資法人は、積水ハウスとの間でパイプライン・サポート契約を締結しており、積水ハウスの有する都市再開発事 業に関する実績やノウハウを活用して、（a）積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権 の付与、（b）第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、（c）ウェアハウジング機能の提供並 びに（d）保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート（パイプラインサポート） を積水ハウスより受けることができます。また、本投資法人は、積水ハウスより、（a）保有資産に関するプロパティ・マ ネジメント業務の提供や、（b）内部成長のための保有資産の運用にかかわる（ⅰ）テナント満足度の向上又は省エネル ギー・環境配慮等を始めとするリニューアル・バリューアップ等に資する技術及びノウハウの提供、（ⅱ）本投資法人の 運営に必要なノウハウの提供を含む人的サポート、並びに（ⅲ）マスターリース契約の締結協議等のサポートを受ける ことができます。

　本投資法人は、これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウスの多様なサポートを成長戦略に最大限に活用し、 安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。

（注） ｢三大都市」とは、東京23区、大阪市及び名古屋市をいいます。また、「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。なお、 ｢東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。 以下同じです。

（3） 財務戦略

　本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく 方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固 かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検 討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。 　また、総資産LTVについては、資金余力の確保に留意して40％～50％の水準で保守的に運営する方針としており、 前期末時点において40.8％であった本投資法人の総資産LTVは、当期末現在においては40.7％となりました。 　なお、本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び本投資法人の財務 状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。

6. 決算後に生じた重要な事実

（参考情報）

　本投資法人は、2017年11月30日付で、2017年11月30日に返済期限が到来した総額14,000百万円の借入金の返 済資金に充当するために、以下のとおり資金の借入れを行いました。

＜固定金利借入れ＞

区分 借入先 _{（百万円）}借入金額 （注2）利率（注3） （注4）

借入

実行日 借入方法 返済期日（注5）

返済 方法

（注6） 担保

長期

株式会社三菱東京UFJ銀行 750 0.32000％

2017年 11月30日

左記借入先を 貸付人とする 2017年 11月28日付 の個別ローン 契約に基づく

借入れ

2022年 7月13日

期限 一括 弁済

無担保 無保証 株式会社三菱東京UFJ銀行

をアレンジャーとする協調 融資団（注1）

1,200 0.35341％

株式会社三菱東京UFJ銀行 750 0.34000％

2023年 5月31日 株式会社三菱東京UFJ銀行

をアレンジャーとする協調 融資団（注1）

1,200 0.42622％

（注1）協調融資団は、三菱UFJ信託銀行株式会社及び株式会社日本政策投資銀行より組成されます。 （注2）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。

（注3） 利払日は、2018年5月末日を初回とし、以降毎年5月末日及び11月末日並びに元本返済期日です。ただし、同日が営業日でない場合は翌営業日 とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。

（注4）初回の利息計算期間は、2017年11月30日から2018年5月末日です。

（注5）返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。

（注6） 本借入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又 は全部を期限前返済することができます。

＜変動金利借入れ＞

区分 借入先 _{（百万円）}借入金額 （注2）利率（注3） （注4）

借入

実行日 借入方法 返済期日（注7）

返済 方法

（注8）

担保

長期

株式会社三菱東京UFJ銀行 をアレンジャーとする協調 融資団（注1）

5,050

基準金利 （全銀協1か月

日本円TIBOR） に0.21％ を加えた利率

（注5） _2017年

11月30日

左記借入先を 貸付人とする 2017年 11月28日付 の個別ローン 契約に基づく

借入れ

2022年 7月13日

期限 一括 弁済

無担保 無保証 株式会社三菱東京UFJ銀行

をアレンジャーとする協調 融資団（注1）

5,050

基準金利 （全銀協1か月

日本円TIBOR） に0.26％ を加えた利率

（注6）

2023年 5月31日

（注1） 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行、農林中央金庫及びみずほ信 託銀行株式会社より組成されます。

（注2）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。

（注3） 利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営 機関が公表する1か月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）となります。かかる基準金利は、利払日毎に見直されます。ただし、 利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。 （注4） 利払日は、2017年12月末日を初回とし、以降毎月末日及び元本返済期日です。ただし、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月

となる場合には直前の営業日を利払日とします。なお、初回の利息計算期間は、2017年11月30日から2017年12月末日です。 （注5）金利スワップ契約の締結により、金利は、実質的に0.34800％で固定されています。

（注6）金利スワップ契約の締結により、金利は、実質的に0.41800％で固定されています。

（注7）返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。

投資法人の概況

1. 出資の状況

期　別 2015年第2期 10月31日現在

第3期 2016年 4月30日現在

第4期 2016年 10月31日現在

第5期 2017年 4月30日現在

第6期 2017年 10月31日現在 発行可能投資口総口数 （口） 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 発行済投資口の総口数 （口） 794,000 794,000 894,000 894,000 969,000 出資総額 （百万円） 87,743 87,743 100,040 100,040 110,189 投資主数 （人） 18,089 16,545 13,749 12,449 14,490

2. 投資口に関する事項

　当期末現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。

氏名又は名称 所有投資口数（口） 発行済投資口の総口数に対する_{所有投資口数の割合（％）} 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 245,286 25.31 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 128,376 13.25

積水ハウス株式会社 65,200 6.73

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 50,411 5.20 野村信託銀行株式会社（投信口） 35,728 3.69 STATE STREET BANK － WEST PENSION FUND CLIENTS － EXEMPT 505233 16,177 1.67 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505012 13,688 1.41

株式会社八十二銀行 12,818 1.32

三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 10,309 1.06 STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK 10,204 1.05

合　計 588,197 60.70

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。

3. 役員等に関する事項

（1） 役員等の氏名又は名称等

　当期末現在における役員等の氏名又は名称等は以下のとおりです。

役職名 氏名又は名称 主な兼職等 当該営業期間における役職毎の 報酬の総額（千円） 執行役員 井上　順一 積水ハウス投資顧問株式会社　代表取締役社長 －

監督役員 野村　滋

野村滋公認会計士事務所　所長 栄研化学株式会社　社外取締役

株式会社整理回収機構　企業再生委員会　委員 1,800 大宮　立 _{シティ法律事務所　パートナー}キュービーネットホールディングス株式会社　社外取締役 1,800

会計監査人 新日本有限責任監査法人 － 13,800_（注2）

（注1） 執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法 人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

（注2） 上記記載の報酬の総額は概算額であり、2017年5月に行われた投資口発行及び2017年7月に行われた第2回無担保投資法人債発行の際のコ ンフォート・レターの作成業務並びに英文財務諸表監査業務に係る報酬が含まれています。

（2） 会計監査人の解任及び不再任の決定の方針

　会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含み ます。）（以下「投信法」といいます。）の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事 情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

（3） 過去2年間に業務の停止の処分を受けた者に関する事項

　本投資法人の会計監査人は、2015年12月22日、金融庁から、契約の新規の締結に関する業務の停止3ヶ月（2016 年1月1日から同年3月31日まで）の処分を受けました。

4. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

　当期末現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。

委託区分 名　称

資産運用会社 積水ハウス投資顧問株式会社 資産保管会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 一般事務受託者（投資主名簿等管理人） みずほ信託銀行株式会社 一般事務受託者（機関運営事務等受託者） 三菱UFJ信託銀行株式会社 一般事務受託者（投資法人債に関する一般事務受託者） 株式会社三菱東京UFJ銀行

1. 投資法人の資産の構成

　当期末現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。

資産の種類 地域等

第5期

2017年4月30日現在 2017年10月31日現在第6期 保有総額

（百万円）（注1）

対総資産比率 （％）（注2）

保有総額 （百万円）（注1）

対総資産比率 （％）（注2）

信託不動産 三大都市圏_{その他地域} 177,418_－ 93.6_－ 198,055_－ 95.6_－ 信託不動産　合計 177,418 93.6 198,055 95.6 預金・その他の資産 12,209 6.4 9,086 4.4 資産総額計 189,627 100.0 207,142 100.0

（注1）「保有総額」は、当期末現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。 （注2）「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3）当期末現在、本投資法人が保有する海外不動産等はありません。

2. 主要な保有資産

　当期末現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。

不動産等の名称 期末帳簿価額（百万円）

（注1）

賃貸可能面積 （㎡）

（注2）

賃貸面積 （㎡）

（注3）

稼働率 （％）

（注4）

対総不動産 賃貸事業収益 比率（％）（注5）

主たる用途

ガーデンシティ品川御殿山（注6） 58,974 31,236.34 31,236.34 100.0 28.5 オフィスビル

御殿山SHビル 50,722 19,999.97 19,999.97 100.0 23.8 オフィスビル 本町南ガーデンシティ 22,481 16,699.46 16,699.46 100.0 12.8 オフィスビル

本町ガーデンシティ（注7）

オフィスビル部分

37,888 17,006.94 17,006.94 100.0 19.7 オフィスビル ホテル部分

17,270 18,092.98 18,092.98 100.0 7.7 ホテル HK淀屋橋ガーデンアベニュー 4,391 4,554.52 4,554.52 100.0 3.3 オフィスビル 広小路ガーデンアベニュー 6,326 4,442.75 4,442.75 100.0 4.1 オフィスビル

合　計 198,055 112,032.96 112,032.96 100.0 100.0 －

（注1） ｢期末帳簿価額」は当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の ｢期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。

（注2） ｢賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小 数第3位を切り捨てて記載しています。

（注3） ｢賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、 当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。

（注4） ｢稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。な お、合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が 占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注5） ｢対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記載し ています。したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の値の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。以下同じです。 （注6） 本投資法人は、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2014年12月3日付で、4階、7階及び8階の専有部分の全て並びに2階、3階及び6

階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の2,103,349（約54.5％））（以下単に「第1回取得部 分」ということがあります。）を、2016年5月24日付で、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権 割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））（以下単に「第2回取得部分」ということがあります。）を、2017年5月24日付で、2階の専有部分 の一部及び9階の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の200,039（約5.2％））（以下単に「第3 回取得部分」ということがあります。）を、それぞれ取得しています。

（注7） 本投資法人は、「本町ガーデンシティ」の建物のうち、2015年5月19日付で、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる専有部分の全てに 係る区分所有権とそれに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）」又は単に「オフィスビル部分」ということがあります。）（専 有面積の割合は建物全体の専有面積の約52.7％です。なお、敷地権割合は事務所部分100,000分の68,645、店舗部分100,000分の1,104 の合計100,000分の69,749（約69.7％）です。）を、2017年5月24日付で、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権とそ れに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」又は単に「ホテル部分」ということがあります。）（専有面積の割合は建物全体の専有 面積の約47.3％です。なお、敷地権割合は100,000分の30,251（約30.3％）です。）を、それぞれ取得し、「本町ガーデンシティ」の建物の区分 所有権及びそれに伴う敷地権並びに附属建物の全てを保有しています。なお、「本町ガーデンシティ」には規約共用部分（駐車場、管理事務所 等）の共有持分が含まれますが、これに伴う敷地権割合はありません。

投資法人の運用資産の状況

3. 不動産等組入資産明細

　当期末現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。

不動産等の名称 所在地 所有形態 _{（百万円）}期末帳簿価額_{（注1）（百万円）}期末算定価額_（注2） ガーデンシティ

品川御殿山 東京都品川区北品川六丁目7番29号 不動産信託受益権 58,974 71,000 御殿山SHビル 東京都品川区北品川六丁目5番17号 不動産_{信託受益権} 50,722 58,500

本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目6番1号 不動産_{信託受益権} 22,481 28,600

本町ガーデンシティ 大阪府大阪市中央区本町三丁目6番4号 不動産_{信託受益権}

オフィスビル部分

37,888 44,600 ホテル部分

17,270 17,700 HK淀屋橋

ガーデンアベニュー 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目3番9号 不動産信託受益権 4,391 5,570 広小路

ガーデンアベニュー 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番16号 不動産信託受益権 6,326 7,110

合　計 － － 198,055 233,080

（注1） ｢期末帳簿価額」は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の ｢期末帳簿価額」の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。

（注2） ｢期末算定価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額（当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、 株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書によります。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

　本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は以下のとおりです。

不動産等の名称

第5期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日

第6期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日

テナント数 〔期末時点〕

（注1）

稼働率 〔期末時点〕

（％）

（注2）

不動産賃貸 事業収益 〔期間中〕 （百万円）

（注3）

対総不動産 賃貸事業 収益比率 （％）

テナント数 〔期末時点〕

（注1）

稼働率 〔期末時点〕

（％）

（注2）

不動産賃貸 事業収益 〔期間中〕 （百万円）

（注3）

対総不動産 賃貸事業 収益比率 （％） ガーデンシティ品川御殿山 1 100.0 1,233 29.8 1 100.0 1,307 28.5 御殿山SHビル 1 100.0 1,089 26.3 1 100.0 1,088 23.8 本町南ガーデンシティ 1 100.0 586 14.2 1 100.0 586 12.8

本町ガーデンシティ

オフィスビル部分

1 100.0 903 21.8 1 100.0 903 19.7 ホテル部分

－ － － － 1 100.0 352 7.7 HK淀屋橋ガーデンアベニュー 1（7） 100.0 145 3.5 1（7） 100.0 151 3.3 広小路ガーデンアベニュー 1（9） 100.0 185 4.5 1（9） 100.0 189 4.1 合　計 2（16） 100.0 4,144 100.0 2（16） 100.0 4,580 100.0

（注1） ｢テナント数」は、各期末日時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物 件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物件につきパスス ルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。

なお、合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。また、パススルー型マスターリース契約が締結されている物 件に係るエンドテナント数の合計を括弧書きで記載しています。

（注2） ｢稼働率」は、各期末日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 なお、合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計 が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。